Юридические аспекты лизинга недвижимости: что нужно знать, чтобы избежать проблем

Если сегодня лизинг недвижимости не входит в круг ваших интересов, лучше быть в курсе, чтобы при необходимости рассматривать его в качестве финансового инструмента роста или решения возникших проблем с недвижимостью. 

Консультируют юристы компании «ЛизингЛаб».

Особенности договора лизинга, и какие юридические риски для лизингополучателя он содержит

Первое и главное, что стоит помнить, если вы рассматриваете вопрос покупки недвижимости через финансовую аренду, лизинг — это безопасно, если вы готовы реально оценить собственную способность к выполнению обязательств по договору. Весь процесс и полную ответственность сторон регулирует официальное российское законодательство — Федеральный закон от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (с изменениями и дополнениями), постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда и Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). Их толкование вполне прозрачно и защищает все стороны лизингового процесса, не препятствуя возможностям современного инвестирования.

Закон о лизинге напрямую указывает, что любая, в том числе жилая, недвижимость может быть предметом такого договора. 

Если рассматривать процесс лизинга на обывательском, а не юридическом уровне, то очень коротко процесс выглядит так: лизингополучатель (обычный человек) выбирает недвижимость (это может быть даже его собственная квартира), а фирма-лизингодатель покупает этот объект для него. Собственником недвижимости становится лизинговая компания, лизингополучатель приобретает право пользоваться ею почти без ограничений на весь срок действия договора.

Договорные отношения сложились, и вот какие риски они могут за собой повлечь:

• Риск выбора объекта

Выбор недвижимости — право лизингополучателя. Это он указывает объект, который хочет приобрести. Со стороны лизингодателя возникает только обязанность оценить его финансовую рыночную стоимость, определить ликвидность, зафиксировать привлекательность недвижимости. Лизингодатель в полной мере пользуется этим правом и сделок с объектами сомнительной легитимности не заключает. 

Но для лизингополучателя есть нюанс: в отличие от привычного договора аренды, он обязан вносить лизинговые платежи, даже когда получил объект, который чем-либо его не устраивает. Обязанность лизингодателя состоит только в том, чтобы предоставить финансирование для покупки. И если обязанность исполнена, у лизингополучателя нет возможности отказаться от внесения лизинговых платежей ни при каких условиях.

• Невозможность регистрации договора лизинга

Невероятная ситуация, если вы заключаете договор с надёжным и серьёзным партнёром, таким, как «ЛизингЛаб». Любой объект недвижимости, покупаемый по договору лизинга, проходит тщательную и подробную проверку на любые юридические и прочие риски. Наши юристы оказывают всю необходимую поддержку для защиты сделки. Это полностью исключает шанс подтасовки и мошенничества, а значит блокирует риск нерегистрации договора.

Регистрация происходит быстро и решается простым обращением в любой МФЦ. Даже присутствия второй стороны не требуется — вы сможете сделать это самостоятельно, если захотите.

• Риск неуплаты по обязательным лизинговым платежам

Этот риск реальный и в статистике прекращенных лизинговых договоров занимает почётное первое место. 

Изменение финансовой ситуации, на которую часто влияют не зависящие от лизингополучателя внешние факторы, может усложнить ситуацию с платежами. Для минимизации потерь важно в этот период не терять связи с лизингодателем. Если ситуация не исправится за 2 месяца, объект недвижимости будет продан.

Но и в этом случае договор защищает лизингополучателя максимально — после продажи предмета лизинга вместе с лизингодателем они составляют и подписывают сальдо встречных обязательств*.

*Сальдо встречных обязательств — это завершающая обязанность лизингодателя. 

Технически это выглядит так: объект недвижимости самостоятельно лизингополучателем или при поддержке лизингодателя реализуется по максимально возможной на момент продажи цене. Для продажи используются все доступные инструменты: публичные и коммерческие торги, продажа через профильные сайты типа Avito, Циан и т.п. Также как и лизингополучатель, лизингодатель будет заинтересован в высокой цене и скорости продажи. Из полученной суммы каждому достанется своё — лизингодатель возмещает фактические расходы на приобретение объекта, лизингополучатель заберёт остальное.

Сальдо встречных обязательств завершает финансовые взаимоотношения сторон и ставит точку в расчётах между ними. 

• Банкротство лизингодателя 

Даже самые большие и надёжные компании проходят испытания на устойчивость. Но банкротство компании-лизингодателя не влечёт серьёзных сложностей для лизингополучателя.

Квартира, купленная в лизинг, находится под его обременением, И это право сурово защищает закон. Максимум, что может произойти — юридически сменится собственник объекта. Права и обязанности лизингополучателя останутся без изменений.

Подведём итоги.

Защита прав при лизинге недвижимости 

Лизинг недвижимости — эффективный и безопасный финансовый инструмент. Защита прав лизингополучателя находится в правовом поле российского законодательства. Правоприменительная практика уже существует, она известна.

Максимальный риск находится в зоне переоценки клиентом своих финансовых возможностей.

Важные моменты договора лизинга

Стандартный договор прописывается, учитывая конкретную ситуацию клиента.

Подписывая договор, берите во внимание:

• корректное описание объекта и его характеристик

• условия полного и частичного досрочного погашения

• график платежей

• процентную ставку и общие финансовые условия

• в чьи обязанности входит погашение коммунальных платежей, текущий и капитальный ремонт объекта

• сохранность имущества, особенно, если вы предполагаете хранить внутри ценности большой стоимости

• право регистрации по месту жительства для вас и членов вашей семьи

• порядок завершения договора и переоформления собственности на объект

У лизингодателя нет права оставлять некоторые пункты договора для толкования «мелким шрифтом». Просто читайте внимательно всё, что написано. 

Несколько рекомендаций, чтобы при необходимости защитить свои права в случае споров с лизингодателем 

• Проблем не будет, если вы проводите все выплаты строго по графику.

• Оставайтесь на связи с лизингодателем в любой непонятной ситуации, а если такой возможности нет, предупредите о своём отсутствии заранее, так вы сможете предотвратить ещё большие неожиданные неприятности.

• В большинстве случаев у лизингодателя нет доступа к объекту на весь срок действия договора — этим правом пользуется только арендатор-лизингополучатель. Переживаете за сохранность находящихся внутри квартиры ценностей — позаботьтесь об охране, например по договору с Росгвардией.

Анализ условий договора лизинга, выявление потенциальных рисков для обеих сторон, чтобы суметь защитить не только свои, но и ваши права, обеспечить максимальную прозрачность и безопасность сделки — профессиональное кредо компании «ЛизингЛаб». Такой подход способствует принятию взвешенных решений и снижению вероятности возникновения спорных ситуаций в будущем. 

Если у вас возникли дополнительные вопросы по юридическим нюансам лизинга недвижимости, наши консультанты всегда готовы предоставить подробные разъяснения и поддержку.